目前居民反映最多的“住改商”主要有6类：酒店进小区、破墙开店、小区开作坊、小区公司化、家庭旅馆以及小区麻将馆。针对这些问题，业主维权联盟物管专家团昨日进行了详细剖析，并一一开出“药方”。

    酒店进小区

    其他业主可向出租人索赔

    事件回放

    位于科华北路的花样年华梦想家电梯公寓，433套房子有一半以上被出租开成酒店，酒店房间和普通业主住宅并未隔离，小区内房客人来人往，电梯被频繁占用，黄色小广告更让这里的普通业主烦不胜烦。但由于两家酒店都取得了合法的营业执照和经营许可证，业主无奈，物管也没法管。

    专家支招

    王建平（川大法学院民商法学教授，曾参与起草《成都市物业管理条例》）：酒店开进居民小区，属房屋用途变动，违反了物业管理合同的约定。在楼盘开建过程中，规划部门已对物业归属和物业用途作了明确规定，开发商没有私自改变的权利。如果是开发商私自变动，则触犯了建设部相关规定。如果酒店开在小区并未通过全体业主同意，部分业主把房屋出租给酒店方，并造成有利害关系的业主的利益损失，受损害的业主可向出租此物业的业主以履行职责不当提出经济索赔。

    破墙开店

    破墙开店要建设部门批准

    事件回放

    位于领事馆路的棕北小区，曾是全国第二批城市住宅示范小区，如今却沦为破墙开店的高发区，99户违规“住改商”，小吃店、中餐馆、茶坊、按摩房、酒店比邻而立，不少连营业执照都未取得。业主对破墙开店造成的噪音、安全等问题多次向相关部门反映，物管也和城管局一起坚决制止过新的破墙改造行为，但商铺仍在继续开。

    专家支招 吴继承（国际花园业委会筹备组负责人）：破墙开店首先是改变房屋结构，这一点是相关法律法规明令禁止的。

    在我国，商业用地和住宅用地的基准价和使用年限都不一样，改变土地用途，店主应向国家补缴赔偿。

    此外，破墙开店还需建设部门的批准。破墙开店要合法经营，还要征得左邻右舍利害关系人的许可。有业委会的小区，还应征得业委会的同意。

    小区开作坊

    擅自变更 业委会可起诉

    事件回放

    一元器配件公司的库房，“搬”进蜀汉路上的德意馨苑小区，被小区居民反映成“加工作坊”的库房，散发出的难闻气味。小天中街29号一小区内，竟有人开起鼠药公司。

    专家支招

    牛建国（四川川达律师事务所律师）：在小区开设生产加工性质的作坊，不符合生产用地性质，违反《规划法》相关规定，应由规划部门责令整改并处罚。

    除了上海等少数大城市有规定外，目前的法律法规并未限制企业在什么地方开办。住宅小区的各项成本相对便宜，且很隐蔽，方便逃避有关部门对某些企业违规经营行为的监管。一般在小区开设作坊，如造成噪音、扬尘或空气污染，则侵犯了业主相邻权；没有告知其他业主，则侵犯了其他业主的知情权和同意权。小区业主如果要维权，可以召开业主大会。根据《物业管理条例》，要改变房屋用途，必须经业主大会业主投票决定。如擅自变更，业委会可起诉要求其恢复原状。

    小区公司化

    业主不同意 建议不发执照

    事件回放

    位于锦里西路的锦江时代花园，如今小区内80%以上都开成了公司，仅有极少数普通业主住在小区里。一到周末，物管单位也要和公司一道休息，业主不满却无可奈何。

    专家支招

    毛能（跨媒体自由撰稿人）：小区公司化，其实普通业主和公司都有安全隐患。磨毛加工写字楼和居民小区的物管方式也不一样，写字楼晚上6点清楼，住宅小区则不会，这使物管面临为公司服务还是为普通业主服务的难题。此外，水电气费、物管费的民用标准和商业标准截然不同，小区公司化节约了公司成本，却让国家受到损失。

    要杜绝这个问题，可否让申请营业执照的企业或个人，拿到小区其他业主签名的同意书再去办理工商登记？开公司都要办工商登记，工商部门可考虑重点对住所地地址进行核查，一旦发现登记住所地位于居民小区，可要求申请人出示由小区其他有利害关系业主签名的同意书，有同意书才发营业执照。